เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง ท่ามกลางความท้าทายที่ถดถอย?
กรุงเทพมหานคร, 2567 – ปี 2566 ได้ผ่านพ้นไปพร้อมกับบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากควา
มคาดหวังที่เคยมีโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากการฟื้นตัวในปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวที่ยืดเยื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ปัญหาที่ปรากฏในปีที่ผ่านมา ยังคงส่งสัญญาณความท้าทายต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการวัดความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัท เพื่อชี้ให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ว่าบริษัทใดสามารถยืนหยัดและใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่สะท้อนผ่านตัวเลข
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่ห่างจากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาทมากนัก โดยมีการลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์ไม่ได้สดใสอย่างที่คิด เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้รวมลดลง
ความถดถอยที่เห็นได้ชัดเจน ได้แก่ บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมในระดับสูงถึงราว -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 1 อย่างฉิวเฉียด)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่สำคัญที่สุด บริษัทที่มีรายได้รวมสูงลิ่วอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง แต่ถ้าหากพิจารณาเฉพาะรายได้ที่เกิดจากการขายโครงการจริง ๆ โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงยิ่งขึ้นคือ บริษัทอย่าง Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาดก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ ๆ เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ทำยอด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวสู่ Top 5 ด้วยการเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses Public Company (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Public Company (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทเผชิญกับการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้วยกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำ กำไรสุทธิ ได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ครองแชมป์แม้รายได้รวมลดลง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Public Company (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือน SC ไปเล็กน้อย)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลกำไรได้อย่างน่าประทับใจ แต่ภาพรวมตลาดแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนทางการเมือง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าชัยชนะได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอเชิญชวนผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่อื่น ๆ ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังพิจารณา ซื้อบ้านพร้อมอยู่ หรือ คอนโดมิเนียมผ่อนถูก เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน อย่าเพิ่งถอดใจ! การศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้มตลาด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจ อสังหาฯ แนวราบ และ อสังหาฯ แนวสูง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องท่ามกลางความผันผวนของตลาด
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 หรือต้องการคำแนะนำในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่มั่นคงในทุกย่างก้าวของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
