ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทมหาชน และทิศทางสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบอันท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในช
่วงปลายปี 2565 และความคาดหวังถึงการฟื้นตัวหลังการเลือกตั้งใหญ่ แต่ภาพรวมกลับสะท้อนถึงภาวะชะลอตัวที่ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่มักคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนเกี่ยวกับแนวโน้มการเติบโตของตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในระยะข้างหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของแต่ละบริษัท และเพื่อมองหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ รายงานฉบับนี้จะเจาะลึกข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิในปี 2566 พร้อมทั้งเปรียบเทียบกับปี 2565 เพื่อให้เห็นภาพการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แต่ละบริษัทนำมาใช้ในการรับมือกับความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทกลับเผยให้เห็นถึงความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่ออุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่าใจหาย ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การวัดผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือการลงทุนที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันในตลาดหลัก
ในปี 2566 ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งสะท้อนถึงความท้าทายในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บางบริษัทเผชิญกับการหดตัวของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้จะสร้างรายได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุน และความท้าทายในการบริหารจัดการกำไรท่ามกลางสภาวะตลาด
มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ทำกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
(ปัจจัยบวก: มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและความท้าทายสำหรับปี 2567: มองไปข้างหน้า
ผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่กลับมาเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการใช้เทคโนโลยีในการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลานี้ อาจต้องใช้ความรอบคอบและวิเคราะห์อย่างถี่ถ้วน การเลือกบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่ง มีแนวโน้มการเติบโตที่ชัดเจน และสามารถสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน จะเป็นกลยุทธ์ที่ปลอดภัยและมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและสนับสนุนคุณในทุกก้าวของการตัดสินใจ เพื่อให้คุณสามารถคว้าโอกาสและบรรลุเป้าหมายทางการเงินได้อย่างมั่นคง.
