วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การปรับตัวท่ามกลางความท้าทายและการมองหาโอกาสในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายค
รั้ง แต่ปี 2566 กลับเป็นปีที่ท้าทายและไม่เป็นไปตามความคาดหวังที่เราหลายคนตั้งไว้ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับโมเมนตัมเชิงบวกที่หลายบริษัทอสังหาฯ ไทยได้สร้างไว้ในปี 2565 แม้จะมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังได้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา
บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณเจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนได้ดีที่สุด และใครคือผู้นำที่แท้จริงภายใต้แรงกดดันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ไทย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขโดยรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่ เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาพตลาดที่ซบเซาและแรงกดดันต่อยอดขายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% นอกจากนี้ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวม Top 10 ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.8%)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อและการดำเนินงานหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เราต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การปล่อยเช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทและการจัดอันดับก็จะมีความแตกต่างไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงนั้นสูงถึง 30 จาก 41 บริษัท ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายที่แข็งแกร่งในตลาดปี 2566
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทอันดับต้นอย่าง AP (Thailand) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อทุกระดับของอุตสาหกรรม
การจัดอันดับรายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณบวกที่น่าสนใจสำหรับกลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ที่รายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ Land and Houses สามารถสร้างกำไรสูงสุดได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้อย่างแข็งแกร่ง
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
เฉือนอันดับ 3 มาได้อย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
แสดงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจ
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน แต่ยังคงติด Top 5
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
รักษาตำแหน่งในกลุ่มผู้นำด้านกำไร
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
ทำผลงานได้ใกล้เคียง SC Asset
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างกำไรได้อย่างต่อเนื่อง
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างผลกำไรจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความไม่แน่นอนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็มีบริษัทหลายแห่งที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการเอาตัวรอดและเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบาก ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะปรับตัวและมองหาช่องว่างในตลาด การทำความเข้าใจเทรนด์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่น การให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวและสิ่งแวดล้อม รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเข้ามาเสริมการขายและการบริการ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพที่จะฟื้นตัวและเติบโตได้อีกครั้ง หากผู้ประกอบการสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ สังคม และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจและการวางแผนของคุณ
