ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย การแข่งขันที่ดุเดือด และผู้รอดชีวิตที่แข็งแกร่ง
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและควา
มผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างไม่คาดคิด หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการกลับมาของอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพและหัวเมืองใหญ่ยังคงซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ด้วยความเข้าใจถึงสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 เจาะลึกว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและยืนหยัดอยู่ได้ภายใต้แรงกดดัน และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “แชมป์” ที่แท้จริงในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกและระดับพรีเมียม
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังมีความแตกต่างในระดับบุคคล
โดยภาพรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าสังเกตคือ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางในการบริหารจัดการภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนไป กลุ่มที่รายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็ประสบปัญหาการทรงตัว โดยมีรายได้ลดลง -26% เช่นเดียวกับ Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสนใจยิ่งขึ้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
แม้ภาพรวมจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถเติบโตและรักษาความเป็นผู้นำไว้ได้ ในปี 2566 Sansiri Plc. (SIRI) สามารถก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้น 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) Plc. (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าจับตามอง อันดับ 3 เป็นของ Supalai Plc. (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses Plc. (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Plc. (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Plc. (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property Plc. (ORI) อันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท Plc. (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มผู้นำนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการบริหารจัดการโครงการคอนโดมิเนียมกรุงเทพ และที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 บริษัทชั้นนำมีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะตลาดที่ชะลอตัว โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในบริษัทที่เคยแข็งแกร่ง เช่น Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งแม้จะเป็นผู้นำในภาพรวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่จุดสูงสุดด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) Plc. (AP) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri Plc. (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ตามมาด้วย Supalai Plc. (SPALI) ในอันดับ 3 ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% Pruksa Holding Plc. (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง Land and Houses Plc. (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property Plc. (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses Plc. (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Plc. (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana Plc. (CPN) ที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษ หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบและอาคารพาณิชย์
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ซึ่งน่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดครองบัลลังก์กำไรสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses Plc. (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH มีกำไรสูง มาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai Plc. (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) Plc. (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท และ Sansiri Plc. (SIRI) ในอันดับ 4 ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property Plc. (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation Plc. (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses Plc. (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding Plc. (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ของ “เจ้าสัวน้ำเมา” อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Plc. (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวและความยืดหยุ่นคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว ยืดหยุ่น และมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ และหากท่านเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจจุดแข็งและจุดอ่อนของคู่แข่ง ตลอดจนแนวโน้มของตลาด จะช่วยให้ท่านวางแผนกลยุทธ์เพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนได้
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือโครงการบ้านเดี่ยวราคาถูก โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้เราได้ร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้
