วิเคราะห์ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปแห่งความท้าทายและสัญญาณการฟื้นตัวในอนาคต
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลัง
จากที่ภาคธุรกิจได้รับแรงส่งเชิงบวกมาจากปี 2565 และหลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการเติบโตที่ต่อเนื่อง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งผลกระทบนี้ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย (High Season) ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งนัก และแนวโน้มดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและแสดงศักยภาพในการบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ?
Property Mentor ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสมรรถนะในการรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งการแข่งขันอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย ทว่ากระจายตัวของผลกระทบ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่า ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกว้างขวางในตลาด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบราว 28% และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ลดลง 23%, Major Development (MD) ที่ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งด้านรายได้รวม
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่าง AP (Thailand) ซึ่งอยู่ในอันดับที่สองไปอย่างเฉียดฉิว ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับที่สาม ส่วน Land and Houses รั้งอันดับสี่ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติดใน 10 อันดับแรก ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท (อันดับ 6), U City (U) หรือชื่อเดิมคือ Univenture ที่ 17,672 ล้านบาท (อันดับ 7), Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท (อันดับ 8), Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท (อันดับ 9) และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท (อันดับ 10)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกผลประกอบการจากธุรกิจอื่น หรือรายการพิเศษที่ไม่ได้มาจากการดำเนินงานหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพการจัดอันดับที่แตกต่างออกไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายในการระบายสต็อกสินค้าและการปิดการขายโครงการใหม่ๆ ในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นรายใหญ่เช่นกัน
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในตลาดที่ผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ตามมาด้วย Supalai ที่อันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท สามารถรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่สี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% ส่วน Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง Land and Houses ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ที่อันดับหก ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ที่อันดับแปด ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องทุกปี อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถทำได้ หากบริษัทสามารถสร้างรายได้มหาศาล แต่มีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ไม่สามารถเรียกว่าเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากหักรายการพิเศษนี้ออกไป Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ที่อันดับสองด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งแทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท โดยมีกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในปีนี้ ส่วน Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้าก็ตาม
บริษัทอื่นๆ ที่ติดใน 10 อันดับแรก ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท (อันดับ 6) เฉือน Quality House (QH) ไปเล็กน้อยที่ 2,503 ล้านบาท (อันดับ 7) Pruksa Holding (PPH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท (อันดับ 8) Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: โอกาสและการปรับตัวในภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลง
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของความท้าทายที่อุตสาหกรรมเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน โดยคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความยืดหยุ่น การปรับตัว และกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการรับมือกับปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
บริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ควบคุมสภาพคล่อง และนำเสนอยูนิตที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และก้าวสู่การเติบโตอย่างมั่นคง
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ ท่ามกลางตลาดที่มีพลวัตเช่นนี้ การศึกษาแนวโน้ม การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการเลือกพันธมิตรที่แข็งแกร่ง คือก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
