วิเคราะห์เจาะลึก: วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – พลิกมุมมองกลยุทธ์ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2
566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญยิ่งสำหรับทุกบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมักจะกลับมาคึกคัก อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 4 ปี 2566 กลับไม่ได้เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง และแนวโน้มที่น่ากังวลยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และประสิทธิภาพการรับมือต่อสถานการณ์ดังกล่าว Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท การวิเคราะห์เชิงลึกครั้งนี้จะเผยให้เห็นว่าบริษัทใดสามารถฝ่าฟันอุปสรรค พร้อมทั้งใครคือผู้ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูใกล้เคียงกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่ก็เป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ทว่า เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์ไม่ได้สวยงามนัก เพราะสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วงและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่าตกใจ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมติดลบถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงลูกค้าและปิดการขายโครงการได้อย่างมีประสิทธิผล
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงนั้นสูงถึง 30 จาก 41 บริษัท
ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาทวงคืนอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและสมควรได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากต้นทุนสูงและกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทในจำนวน 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทายด้านรายได้
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรโดดเด่นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์ปี 2567: ก้าวต่อไปท่ามกลางความไม่แน่นอน
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การบริหารจัดการต้นทุน การเพิ่มประสิทธิภาพการขาย และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่ผันผวน เป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน และต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมและความคล่องตัวในการดำเนินงาน เพื่อก้าวผ่านช่วงเวลาเช่นนี้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับ ตลาดคอนโดมิเนียม หรือ ธุรกิจบ้านจัดสรร ในสภาวะการณ์ปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจทางธุรกิจที่ถูกต้องและสร้างผลกำไรสูงสุด
เตรียมพร้อมรับมือความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป!
