วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทสรุปผลการดำเนินงาน 41 บริษัทมหาชนและทิศทางสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการเริ่มต้นอันสดใสในปี 2565 ที่หลายฝ
่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด แต่ทว่า ความจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาได้ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมลดลงเล็กน้อย แต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในภาพรวมปี 2566 มีรายได้รวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มที่รายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท้าชน “เอพี (ไทยแลนด์)”
เมื่อพิจารณา รายได้รวมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 “แสนสิริ” สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
ในขณะที่ “ศุภาลัย” ยังคงรักษาอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ส่วน “พฤกษา โฮลดิ้ง” ปิดท้าย Top 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (24,487 ล้านบาท), U City (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (16,169 ล้านบาท), Origin Property (15,157 ล้านบาท), และ สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมิน ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง
ในปี 2566 กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือลดลงถึง 38% แม้แต่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลง
“เอพี (ไทยแลนด์)” แชมป์รายได้จากการขาย แม้ “แสนสิริ” โตแกร่ง
เมื่อวัดกันที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท โดย “แสนสิริ” ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มยอดขายได้ถึง 7%
“ศุภาลัย” ยังคงรักษาอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย “เอสซี แอสเสท” ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% ส่วน “พฤกษา โฮลดิ้ง” อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงไปมาก “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมียอดขายลดลง 24% ก็ตาม ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท “ควอลิตี้ เฮ้าส์” คว้าอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 บริษัททำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้เพียงอย่างเดียวไม่สามารถบอกเล่าเรื่องราวทั้งหมดได้ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ขึ้นอันดับ 1 คือ การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยนี้ “ศุภาลัย” คงจะคว้าตำแหน่งผู้นำไปได้ โดยทำกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด
“แสนสิริ” มาแรงในส่วนของกำไร โดยทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset (2,525 ล้านบาท), Quality House (2,503 ล้านบาท), Pruksa Holding (2,339 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (1,865 ล้านบาท), และ “เซ็นทรัลพัฒนา” ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
บทสรุปผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อที่ยังเปราะบาง และต้นทุนทางการเงินที่อาจปรับสูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่ปรับตัวได้รวดเร็ว และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นเจ้าของธุรกิจที่ต้องการเพิ่มประสิทธิภาพและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน นี่คือช่วงเวลาที่สำคัญที่สุดในการประเมินและวางแผนสำหรับอนาคต.
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อวางแผนกลยุทธ์สู่ความสำเร็จในปี 2567 และก้าวข้ามทุกความท้าทาย.
