อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปผลประกอบการ 41 บริษัทตลาดหลักทรัพย์ ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ในโลกธุรกิจที่เต็มไปด้วยพลวัตและความไม่แน่นอน ปี 2566 ได้ทิ้งร่องรอยอันน่าสังเกตสำหรับภาคอส
ังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานด้วยแรงส่งจากปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง และแนวโน้มดังกล่าวได้ส่งผ่านมายันต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ด้วยประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ประสิทธิภาพในการปรับตัว และที่สำคัญที่สุด คือการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างผลงานโดดเด่นได้ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่มากนัก แต่การเจาะลึกในระดับรายบริษัท เผยให้เห็นว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางที่แผ่ขยายออกไปในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยมีอัตราการติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดนำทัพรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ในอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ติดอันดับ Top 10 และลำดับการจัดอันดับ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
การรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้นมาติด Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ติด Top 10 แม้รายได้ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้บริษัทใดจะมียอดขายสูงเพียงใด หากสุดท้ายแล้วสามารถทำกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัท ที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดนำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงสุด จากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% อย่างน่าประทับใจ)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างปฏิเสธไม่ได้ และแนวโน้มนี้มีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องไปในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ร่วมติดตามวิเคราะห์สถานการณ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้สามารถปรับตัวและตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพท่ามกลางความผันผวนนี้ หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือมีข้อสงสัยเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันหาคำตอบและวางแผนการลงทุนอย่างชาญฉลาดสำหรับอนาคต
