แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ถอดบทเรียนจากปีแห่งความท้าทาย สู่การปรับตัวเพื่อความยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นระยะเวลาหนึ่ง ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอ
ย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น นับเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญยิ่งต่อความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้หลายคนจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่สดใส โดยต่อยอดจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับช่วงเวลาแห่งความชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่อง นับตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่จะท้าทายเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและความสามารถในการรับมือของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของทั้ง 41 บริษัทตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้มิได้มีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อจัดอันดับ แต่เพื่อสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์และการบริหารจัดการที่แตกต่างกันภายใต้แรงกดดันทางเศรษฐกิจและความผันผวนของตลาด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ พบว่า รายได้รวม ของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ข้อสังเกตที่สำคัญคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำรายได้รวม
ในส่วนของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว ตามมาด้วย Supalai ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ครองอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่หกตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ United Ventures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับแปด Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับเก้า Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ายอดรวมอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
หลายบริษัทประสบปัญหาหนักในส่วนนี้ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2%
ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาผงาดในตำแหน่งผู้นำด้านยอดขาย
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำยอดขายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับสาม ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้า ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงมาก Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับที่หก ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับแปด แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอเกือบทุกปี อยู่ในอันดับเก้า ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ครองอันดับสิบ ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่ากล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ตลาด บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว เกณฑ์ชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ หรือผลกำไรที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง แม้จะมีรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้ลดลง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งอันดับหนึ่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมากก็ตาม เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการนี้ Supalai ซึ่งเป็นอันดับสองด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไป
AP (Thailand) ตามมาในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับสี่ โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับหกคือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับเจ็ด Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) เป็นอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ติดอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไป: ปีแห่งการปรับตัวสู่โอกาส
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงต้องการความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจในปี 2567 นี้ การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และต่างจังหวัดยังคงมีอย่างเข้มข้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้เท่าทันกับสภาวะเศรษฐกิจ นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานั้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 อาจเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่สามารถนำบทเรียนจากปีที่ผ่านมามาปรับใช้ เพื่อสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านใหม่ หรือ คอนโดใหม่ การทำความเข้าใจถึงภาพรวมผลประกอบการของผู้พัฒนาโครงการ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมั่นใจยิ่งขึ้น
อย่าพลาดที่จะติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจากเรา เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกการเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่.
