อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของผู้เล่นรายใหญ่ท่ามกลางความท้าทายตลาด
ในปี 2566 ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนต
ัมเชิงบวกจากช่วงต้นปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังเริ่มตั้งไข่และมีแนวโน้มเติบโตที่ดี ทว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง บรรยากาศความซบเซาได้ลามต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ซึ่งยังคงไม่เห็นสัญญาณการพลิกฟื้นที่ชัดเจนจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมสะท้อนภาวะตลาดที่อ่อนแรง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทใน Top 10 ด้านรายได้รวมหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: การพลิกเกมที่น่าจับตา
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองอีกแห่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ครองแชมป์ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรสุทธิที่สูงมาจากปัจจัยพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้ โดยสามารถเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง และการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในตลาดที่แข่งขันสูงนี้
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์และการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนท่าน ก้าวสู่ความสำเร็จในทุกการลงทุนของคุณ.
