บทวิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 เป็นปีแห่งบททดสอบที่แท้จริงสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย วงการที่เคยคาดหวังโมเมนตัมอันแข็งแกร่งต่อเนื
่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน ปัจจัยหลากหลาย ทั้งการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ตลอดจนความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ได้กดดันให้ตลาดเข้าสู่โหมดออมเครื่องตั้งแต่ช่วงต้นปี จนกระทั่งปลายปี แม้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตนเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างเป็นวงกว้างในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ปัจจัยเหล่านี้บ่งชี้ถึงความเปราะบางที่แฝงตัวอยู่ในภาพรวมของอุตสาหกรรม การขายบ้านออนไลน์ ที่อาจต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับกำลังซื้อที่อ่อนแอลง
Sansiri ผงาดขึ้น! ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% สามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai รักษาอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ปิดท้ายกลุ่ม Top 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดประจำปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (UniVentures): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้รวมนี้ให้ภาพรวมที่สำคัญ แต่หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงสำหรับธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Revenue from Sales) จะมีความสำคัญยิ่งกว่า เพราะหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 นี้ อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำตลาดก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%), และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการบริหารจัดการโครงการ
AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณบวกที่สำคัญสำหรับโมเดลธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai คงขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
กลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท
Origin Property: 3,160 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2567 อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤต มักมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างสรรค์กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรือ อสังหาริมทรัพย์แนวสูง อย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด, การวิเคราะห์แนวโน้มการลงทุน, และการประเมินศักยภาพของโครงการต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันกำหนดเส้นทางสู่เป้าหมายทางการเงินของท่านในปี 2567 และปีต่อๆ ไป
