ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงาน ท่ามกลางความท้าทายและสัญญาณการฟื้นตัว
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยบททดสอบสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายหลังจากการคาดการณ์ถึงโมเมนตัม
เชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในอุตสาหกรรม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อวิเคราะห์ถึงกลยุทธ์และการปรับตัวของผู้ประกอบการรายต่างๆ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรค และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่มีความแตกต่างในแต่ละบริษัท
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริงทั้งหมด เพราะเมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมที่น่าตกใจ โดยกลุ่มที่มีรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LALIN) ปรับตัวลดลง 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริยืนหนึ่ง ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของความแข็งแกร่งในธุรกิจหลัก
เมื่อเราเจาะลึกไปยังรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากธุรกิจอื่น เช่น การบริหารโครงการ หรือการลงทุน แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
ในภาพรวมของ 41 บริษัท บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่ชัดเจนเกิดขึ้นกับหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่รุนแรงในภาคธุรกิจหลัก
สถิติรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาครองตำแหน่งผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ยอดขายโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลประกอบการที่ชัดเจน โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีของกลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของ CPN
กำไรสุทธิ: มาตรฐานสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่ยั่งยืนที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” แม้บางบริษัทจะมีรายได้รวมหรือรายได้จากการขายที่สูง แต่หากมีอัตรากำไรขั้นต้นต่ำ หรือมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสูง ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: ผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรโต 18%)
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือ การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (กำไรลดลง 8%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (กำไรลดลง 14%)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (กำไรโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท (กำไรโต 13%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (กำไรลดลง 7%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท (กำไรลดลง 28%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท (กำไรลดลง 36%)
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสเริ่มปรากฏ
ข้อมูลที่นำเสนอข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขายที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด แม้ว่าปัจจัยลบหลายประการยังคงอยู่ แต่ก็เริ่มมีสัญญาณบวกปรากฏให้เห็น
ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว บริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสในตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยศักยภาพ
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนขยายธุรกิจให้เติบโตอย่างมั่นคงในปี 2567 การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด คือก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง โปรดติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจอย่างรอบคอบและประสบความสำเร็จสูงสุดในทุกการลงทุน
