การประเมินผลการดำเนินงานภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนความท้าทาย สู่กลยุทธ์ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที
่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่อาศัยแรงส่งจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาของการฟื้นตัวและเริ่มต้นการเติบโตใหม่ กลับกลายเป็นภาพสะท้อนของภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ยาวนานตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ควรจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทำให้ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ยังคงเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นและประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง การวิเคราะห์นี้มิได้มุ่งหวังเพียงแค่การจัดอันดับ แต่เป็นการเจาะลึกถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ ท่ามกลางคลื่นแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ชัดเจนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท กลับพบว่าเป็นการลดลงประมาณ 1.2% การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังประสบปัญหา โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% สัญญาณเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่เคยแข็งแกร่ง ก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจากรายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้อานิสงส์จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพศักยภาพการแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงถึงความยากลำบากในการระบายสินค้าคงค้างและการหาลูกค้าใหม่
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่า แรงกดดันในการแข่งขันและภาวะตลาดส่งผลกระทบต่อผู้เล่นเกือบทุกระดับในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้ขายโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้ขายโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพของ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองหลักของ CPN ที่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไร” คือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่ม และความสามารถในการทำกำไรในระยะยาว ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ยิ่งไปกว่านั้น กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น ทั้งต้นทุนการก่อสร้าง ค่าวัสดุ และต้นทุนทางการเงิน รวมถึงสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยเสริม: กำไรจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนของผลการดำเนินงานในปี 2566 ตัวอย่างเช่น Land and Houses แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดได้จากการขายสินทรัพย์ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยเสริมสภาพคล่องและผลกำไรในระยะสั้น ขณะที่ Supalai และ AP (Thailand) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้านการทำกำไรได้อย่างต่อเนื่อง Sansiri แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่น่าประทับใจในส่วนของกำไร ซึ่งอาจมาจากปัจจัยด้านการบริหารต้นทุนและการปรับกลยุทธ์การขายให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
แนวโน้มและโอกาสในอนาคต: ก้าวสู่ปี 2567
จากข้อมูลข้างต้น การประเมินผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เผยให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น การแข่งขันที่รุนแรง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อยอดขายและกำไร
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ในขณะเดียวกัน ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่ม คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง หรือ บ้านจัดสรรชานเมือง ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน, การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการและบริการลูกค้า, การให้ความสำคัญกับโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building), และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การทำความเข้าใจถึงตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และการเมืองท้องถิ่น รวมถึงการสำรวจโอกาสในตลาดภูมิภาค เช่น อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ที่มีศักยภาพในการเติบโตเฉพาะกลุ่ม จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหา บ้านใหม่ราคาดี การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจ การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีนวัตกรรมในการพัฒนา และมีทีมผู้บริหารที่มากประสบการณ์ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ ผู้พัฒนา หรือนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ และต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การฝ่าฟันความท้าทายนี้ รวมถึงต้องการรับคำปรึกษาเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตของ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
