การวิเคราะห์เจาะลึก: สภาพการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และบทสรุปของผู้แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมตลาดในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนอันทรงคุ
ณค่า ที่สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีสัญญาณบวกจากการฟื้นตัวในปี 2565 ทว่าโมเมนตัมดังกล่าวกลับไม่สามารถคงอยู่ได้ โดยตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยถูกมองว่าเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ที่ยังคงไม่เห็นแนวโน้มที่สดใสขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เพื่อไขปริศนาเบื้องหลังปรากฏการณ์นี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ประจำปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ลดลง สัญญาณแห่งความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์ยิ่งน่ากังวลยิ่งขึ้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในวงกว้าง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีตัวเลขลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมปี 2566 ท่ามกลางแรงกดดัน
ในสมรภูมิรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) สามารถเบียดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% ตามมาอย่างสูสีในอันดับที่ 2 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดประจำปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.9%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าตกใจพบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำอันดับต้นๆ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
AP (Thailand) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ได้ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาระดับการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ โดยมีอัตราการเติบโต 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดประจำปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท (ไม่เปิดเผยข้อมูลการเติบโต)
นอกจากนี้ บริษัท Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เร่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลจากการลงทุน โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะมีการขายได้มากเพียงใด แต่หากผลกำไรที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) เข้ามาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 4 ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดประจำปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน การแข่งขันที่รุนแรงและการชะลอตัวของตลาด ส่งผลให้หลายบริษัทต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย และการสร้างความแข็งแกร่งด้านการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจเจาะลึกกลยุทธ์ของผู้ชนะในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือกำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ ที่น่าลงทุนในทำเลศักยภาพ หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณอย่างมั่นคง โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ.
