ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปเชิงลึกของผู้เชี่ยวชาญ และการคาดการณ์สู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต
่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่มีความท้าทายและน่าประหลาดใจไม่น้อย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาที่ว่านี้ก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ได้ส่งทอดมาถึงปี 2567 ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางพายุแห่งความท้าทาย และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเบาๆ แต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็น -1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบางกลุ่ม แต่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง -18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากเราจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการต่างๆ อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งมักจะรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือการบริหารจัดการทรัพย์สินด้วย
ในปี 2566 ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในแง่ของรายได้จากการขาย เราเห็นการปรับตัวที่น่าตกใจในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่ากังวลคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย ด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการปรับเปลี่ยนที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งถือเป็นสัญญาณบวกที่น่าจับตา
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่ทำรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่มีความแข็งแกร่งในธุรกิจค้าปลีกและบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์สุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการทำรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่จะตัดสินความเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิ (Net Profit) และการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 การเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจคือ Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดในอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ยังคงโชว์ฟอร์มแข็งแกร่ง อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น การชะลอตัวของเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ รวมถึงปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก
อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่มีความท้าทาย แต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัว
บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาดกลุ่มเป้าหมาย (เช่น บ้านเดี่ยวราคาไม่แพง, คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า, บ้านพร้อมอยู่), มีนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ, และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้อย่างมีเสถียรภาพ จะมีโอกาสเติบโตอย่างยั่งยืน
การให้ความสำคัญกับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน (Sustainable Real Estate Development), การนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ในกระบวนการขายและการบริหารโครงการ (PropTech), และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการพิจารณา เนื่องจากสภาวะตลาดที่ชะลอตัวอาจส่งผลให้มีข้อเสนอที่น่าสนใจมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
เราจะจับตาดูอย่างใกล้ชิดว่าผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถปรับกลยุทธ์และรับมือกับความท้าทายของปี 2567 ได้อย่างไร และใครจะเป็นผู้ที่สามารถสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งท่ามกลางภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไปนี้
หากคุณกำลังวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน และต้องการคำปรึกษาเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
