ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายสู่การฟื้นตัวในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรการขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน และปี 2566 ที่เพิ่งผ
่านพ้นไปนั้น ก็เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ดีจากการฟื้นตัวของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยด้านการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่เป็นจุดเริ่มต้น และความซบเซานี้ได้ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ที่บรรยากาศยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อสะท้อนภาพรวมผลประกอบการที่แท้จริงของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงแต่ยังคงการประคองตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์จริงนั้นมีความซับซ้อนกว่าที่เห็น มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้อสังหาริมทรัพย์ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีปรากฏการณ์นี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินสมรรถนะที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งมักรวมถึงรายได้จากส่วนอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ในปี 2566 ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในส่วนรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
AP (Thailand) กลับมาผงาดเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือศุภาลัย ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้เป็นอย่างดี โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมากเพียงใด แต่หากผลกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ยังคงเป็น Land and Houses ที่ครองแชมป์เก่า แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ศุภาลัยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือแสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อความยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลทั้งหมดนี้เป็นภาพรวมผลประกอบการในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย 2023 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ ช่วยให้เรามองเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นว่า แม้จะเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง บริษัทที่แข็งแกร่งมักมีกลยุทธ์ในการบริหารจัดการต้นทุน การกระจายความเสี่ยง และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาดอยู่เสมอ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ต้องการความรอบคอบและกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการดำเนินธุรกิจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกหลายประการ แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่พร้อมปรับตัว เข้าใจเทรนด์ใหม่ๆ ของตลาด เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ (Wellness Residences), การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties), หรือการตอบรับกระแส PropTech ที่เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในทุกมิติของการดำเนินงาน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือ อสังหาริมทรัพย์ราคาพิเศษ รวมถึงการลงทุนในโครงการใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำและได้ผลตอบแทนที่ดีที่สุด ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ และร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนาและค้นหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
