บทวิเคราะห์เจาะลึก: อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และป
ี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญสำหรับความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่เฉียบคมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดได้แสดงสัญญาณของการฟื้นตัวที่น่าจับตาในช่วงปลายปี 2565 ความคาดหวังที่ว่าโมเมนตัมจะส่งต่อไปยังปีแห่งการเลือกตั้งใหญ่กลับไม่เป็นไปตามนั้น แต่กลับพบกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 และยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ต้องตีความ – 41 บริษัท เผชิญความท้าทาย ลดลง 1.2%
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แท้จริงที่บรรดาผู้ประกอบการต้องเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมหดหายไปถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LALIN) ลบ 23%, Major Development (MJD) ลบ 22% และ Siamese Asset (SA) ลบ 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การเติบโตของรายได้รวม 10 อันดับแรก: แสนสิริครองแชมป์ ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – แชมป์รายได้รวม ที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการและความแข็งแกร่งของแบรนด์
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 1 ไปอย่างสูสี สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและฐานลูกค้าที่เหนียวแน่น
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท – ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างมั่นคง
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท – แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ยังคงเป็นผู้เล่นรายสำคัญ
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง – 30 บริษัท รายได้ลดลง สะท้อนความท้าทายเชิงโครงสร้าง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้ที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลัก นั่นคือ “รายได้จากการขาย” ตัวเลขจะยิ่งเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการลงทุนหรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 41 บริษัทที่ถูกสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างรุนแรงในส่วนรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าประหลาดใจเมื่อมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างที่อุตสาหกรรมกำลังเผชิญ
สุดยอด 10 อันดับ บริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์คืน
การแข่งขันในส่วนรายได้จากการขายยังคงเข้มข้น โดย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท – กลับมาเป็นผู้นำในตลาดการขายได้อย่างน่าประทับใจ
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท – เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7% แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัว
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท – ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยการเติบโต 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท – แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท – แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างแท้จริงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: มาตรวัดผลลัพธ์ที่แท้จริง – Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นที่หนึ่ง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” แม้บริษัทจะมียอดขายสูงเพียงใด แต่หากผลกำไรที่เข้ากระเป๋าไม่มาก ก็อาจไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาฯ กำไรสูงสุด: Land and Houses ยังคงความเป็นผู้นำ
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%) – การเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดด
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความไม่แน่นอนทางการเมือง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน มีความสามารถในการปรับตัวสูง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ เป็นก้าวสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่ออนาคต หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
