บทสรุปภาพรวม: กลยุทธ์และความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566-2567
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่ตั้งอยู่บนพื้นฐ
านของโมเมนตัมจากการเติบโตในปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเทศกาลจับจ่ายที่ปกติเป็นไฮซีซั่นก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและความเชื่อมั่นยังคงซบเซาต่อเนื่องจนเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามแนวโน้มและผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดท่ามกลางความท้าทายนี้ได้ ในปี 2566 นี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงและสร้างการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ความเหลื่อมล้ำชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการจำนวนมาก
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก สังเกตได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การชะลอตัวในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายเชิงโครงสร้าง
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (เดิมชื่อ UEC) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงการกระจุกตัวของรายได้ในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่ แต่ก็ยังคงมีการแข่งขันที่ดุเดือดในทุกระดับชั้น
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือรายได้จากการขายสินทรัพย์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าแรงกดดันในตลาดส่งผลกระทบต่อผู้เล่นหลักเกือบทั้งหมด
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตของ Sansiri และ Supalai
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri ขึ้นมาครองอันดับ 1 ได้ โดย Sansiri แม้จะอยู่เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการโปรเจกต์
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาฐานรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: การวัดผลสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้รายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือตัวชี้วัดผลประกอบการที่แท้จริงว่าบริษัทสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างไร ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่ปัจจัยพิเศษมีผล
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ยังคงครองแชมป์คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ห่างจาก Supalai เพียงเล็กน้อย Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ทำให้ติดอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันหลายด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง การแข่งขันที่รุนแรงในตลาด ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ การมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น ที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ (Senior Living), บ้านอัจฉริยะ (Smart Home), หรือโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) อาจเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน โดยพิจารณาทั้งรายได้จากการขาย กำไรสุทธิ กระแสเงินสด และที่สำคัญคือ “งบดุล” เพื่อประเมินความแข็งแกร่งทางการเงิน จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้องและลดความเสี่ยง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึก และเรียนรู้กลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญตัวจริง ร่วมกันหาคำตอบว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่นี้ และจะทำอย่างไรให้ธุรกิจของคุณเติบโตได้อย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่ท้าทาย โปรดติดตามบทวิเคราะห์และคำแนะนำเชิงกลยุทธ์จากเราอย่างใกล้ชิด เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่อนาคตที่สดใส.
