ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกจาก 41 บริษัทชั้นนำ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังต่อการฟื้นตั
วอย่างแข็งแกร่ง จากแรงส่งของปี 2565 ที่ภาคธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณบวก แต่ทว่าสถานการณ์กลับผันผวนอย่างรวดเร็ว ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งเป็นฤดูขายไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถปลุกกระแสการเติบโตให้กลับคืนมาได้ ท่าทีที่ค่อนข้างซบเซาเช่นนี้ ได้ส่งต่อมายังต้นปี 2567 ซึ่งยังคงปรากฏภาพรวมที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึก รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยชนะในสมรภูมินี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่ครอบคลุม
จากข้อมูลที่รวบรวมได้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม การมองภาพรวมอาจไม่สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบประมาณ 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึง 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาด ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (Pruksa) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่มิใช่การดำเนินงานหลัก ในปี 2566 กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นเกือบ 75% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มนี้ ยังคงมีบริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมาก เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโต)
Pruksa Holding (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงการกลับมาเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้หว่านไว้
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็อาจกล่าวได้ว่าไม่ใช่ผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุด จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ตัวเลขเหล่านี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ได้รวบรวมและวิเคราะห์มา การคาดการณ์สำหรับปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย ความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การดำเนินงาน และการบริหารจัดการต้นทุน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาเช่นนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน โปรดติดต่อเราเพื่อรับการประเมินและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
