ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำบนตลาดหลักทรัพย์ เผยเทรนด์ปี 2566 และแนวโน้มอนาคต
ปี 2566 ที่
ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องจับตากันอย่างใกล้ชิด
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามอุปสรรคไปได้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่แตกต่างภายใต้แรงกดดัน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้อสังหาริมทรัพย์ โดยรวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมปี 2566 เติบโต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรก บริษัทที่ครองตำแหน่งผู้นำคือแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาช่วยเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่พักอาศัยได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสังเกตคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหา ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566, AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท (แสนสิริเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%) Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานได้ดี โดยมีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ตามมาในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ติดอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Pruksa Real Estate (PS) (ภายใต้ Pruksa Holding) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรท่ามกลางต้นทุนที่สูงขึ้น
สุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุด ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนและผู้ถือหุ้นคือ กำไรสุทธิ แม้จะมียอดขายที่สูง หากมีกำไรน้อย ก็ไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิปี 2566
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566, Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูง คือการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรที่เฉือน AP (Thailand) ในอันดับ 3 ไปเพียงเล็กน้อยที่ 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ติดอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ก้าวต่อไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันในตลาดปี 2566 ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความผันผวน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค นโยบายรัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม และสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด จะเป็นกุญแจสำคัญในการเลือกพันธมิตรที่น่าเชื่อถือและโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและทันสมัยที่สุดสำหรับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน
