ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย นับตั้งแต่ต้นปี 2565 ที่ตลาดเริ่มเห็
นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกนี้จะดำเนินต่อไป แต่ทว่า สถานการณ์กลับตาลปัตรเมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ซึ่งความซบเซาเหล่านี้ได้ส่งต่อมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงท่ามกลางสภาวะเช่นนี้
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า บ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในวงกว้าง
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่สูง ตัวอย่างเช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) และ บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้ลดลงในระดับที่น่ากังวลถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ -23%, บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ -22% และ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และต่างจังหวัด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ -10%, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ที่ -9% และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมีการเติบโตถึง 12% ซึ่งถือเป็นการรักษาตำแหน่งผู้นำได้อย่างน่าประทับใจ ตามมาอย่างใกล้ชิดด้วยอันดับ 2 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท แม้จะมีการเติบโตที่น้อยกว่า แต่ก็ยังคงเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่แข็งแกร่ง
อันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงความมั่นคงของแบรนด์และฐานลูกค้าในระยะยาว อันดับ 4 เป็นของ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลง แต่ก็ยังคงติดกลุ่มผู้นำได้ด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
อันดับ 5 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 6 บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสภาพคล่องและยอดขายจริง
หากเราพิจารณาที่รายได้จากการขายเป็นหลัก ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงยอดขายและการรับรู้รายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% ถือเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง ตามมาด้วย บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำในตลาดอย่าง บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาด บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม โดยรวมยังคงเผชิญแรงกดดันในการสร้างยอดขาย
เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์รายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้อย่างน่าภาคภูมิใจ ตามมาด้วยอันดับ 2 คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ยังคงรักษามาตรฐานของตนเองไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท อันดับ 4 เป็นของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกถึง 13%
อันดับ 5 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: ผู้มาแรงกับผลงานเติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าทึ่งถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตเช่นนี้แสดงถึงศักยภาพในการแข่งขันและโอกาสทางธุรกิจในระยะยาว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งสาเหตุหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ก็คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 เป็นของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายของตลาดในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะต่อเนื่องไปในปี 2567 ซึ่งน่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ท่ามกลางปัจจัยมหภาคที่ยังคงผันผวน การแข่งขันที่เข้มข้น และความต้องการซื้อที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ได้อย่างแท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการเข้าใจภาพรวมตลาดอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็น การติดตามแนวโน้มของตลาด การศึกษาศักยภาพของแต่ละทำเลที่ตั้ง เช่น คอนโดมิเนียม กรุงเทพ หรือ บ้านพร้อมอยู่ เชียงใหม่ และการประเมินความแข็งแกร่งของผู้พัฒนา จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อช่วยให้ท่านบรรลุความสำเร็จในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง.
