ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวในภาวะท้าทาย สู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
ปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการประเมินสถานการณ์และปรับกลยุทธ์ครั้งสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจ
ะมีแรงส่งเชิงบวกจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ทิศทางตลาดกลับเผชิญกับความท้าทายที่คาดไม่ถึง ตลาดเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และภาพรวมยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินขีดความสามารถในการรับมือกับความผันผวนของตลาด และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: ภาพสะท้อนการเติบโตที่ชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่กำลังเผชิญแรงกดดัน
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่หดตัวในระดับสองหลัก ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลักโดยตรง
รายได้จากการขาย: มาตรวัดสำคัญของการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สร้างรายได้รวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายประมาณ 299,979 ล้านบาท มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมทุกระดับ
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือหัวใจสำคัญที่จะบ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องทางการเงิน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ โดยมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเสริมความแข็งแกร่งด้านผลกำไร
แนวโน้มปี 2567: การมองไปข้างหน้าสู่โอกาสใหม่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวมาข้างต้น แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 อย่างชัดเจน และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการและการปรับตัว
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ พัฒนานวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคยุคใหม่ และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด การติดตามแนวโน้มตลาด การประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท และการทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโต จะช่วยให้คุณสามารถคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่คุณสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และความรู้ เพื่อช่วยให้การตัดสินใจลงทุนของคุณประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่วางไว้.
