สำรวจภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยอดขายชะลอตัวแต่ใครคือผู้แข็งแกร่ง?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบสำคัญของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากโมเมนต
ัมเชิงบวกของปีก่อนหน้า แต่กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ปัจจัยลบหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ประกอบกับภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลให้บรรยากาศการจับจ่ายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) กลับมาซบเซาอีกครั้ง แม้ในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางกระแสธารแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนการชะลอตัว
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาพรวมที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่ติดลบราว 28% ขณะที่ Eastern Star Real Estate ก็ไม่น้อยหน้า ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 26% Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai (SPALI) -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่างแท้จริง การวัดผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากเป็นรายได้ที่เกิดจากธุรกิจหลักโดยตรง ในขณะที่รายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ครองอันดับต้น ๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่ยืนยันถึงความท้าทายในกลุ่มบริษัทชั้นนำ คือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาด! ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงกับรายได้เติบโตกว่า 100%
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษ นั่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่เริ่มสร้างฐานธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างจริงจัง และเริ่มเห็นผลตอบแทนที่น่าพอใจ ในปี 2566 Central Pattana สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรตัวจริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้ว้าจะมีรายได้รวมลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% ก็ยังคงติดอันดับ)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์จาก 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สภาวะตลาดที่ยังคงซบเซา คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการ ซื้อขายบ้าน และ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มายาวนาน ผมเชื่อว่าการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และการมองหาแนวโน้มของตลาดอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด
คุณพร้อมที่จะก้าวไปสู่ความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 แล้วหรือยัง? การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด.
