วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงาน ท่ามกลางความท้าทาย และการมองไปข้างหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไทยสำหรับปี 2566 ถือเป็นบทเรียนสำคัญที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และกลยุทธ์ที่จำเป็นในการเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการตั้งคำถามสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสูงส่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมการฟื้นตัวในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่โดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการขับเคลื่อนการขาย ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะส่งต่อไปยังปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เต็มไปด้วยความท้าทาย
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานของแต่ละองค์กรในปี 2566 ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้ดีที่สุด และใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่จำเป็น
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียอดรวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้อาจบดบังภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นในระดับรายบริษัท หากเจาะลึกลงไป จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บทวิเคราะห์ผู้ชนะตัวจริง: แสนสิริ ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เป็นที่น่าสังเกตว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวมได้สำเร็จ พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและรุกตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งในธุรกิจหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่อาจไม่ใช่ธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในภาพรวม รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 รวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียอดรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบที่รุนแรงที่สุดเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในปีก่อน ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
เอพี (ไทยแลนด์) ครองความเป็นหนึ่งด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
แม้ว่า AP (Thailand) (AP) จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ในขณะที่แสนสิริ (SIRI) เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการยอดขายในช่วงเวลาที่ท้าทาย SC Asset (SC) ก็แสดงผลงานที่โดดเด่นด้วยการเติบโต 13% และก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% ในรายได้จากการขาย โดยมียอดขาย 5,835 ล้านบาทในปี 2566 เทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลิดอกออกผล
ผลกำไรสุทธิ: ตัววัดความยั่งยืนและความสามารถในการทำกำไร
อย่างไรก็ตาม การขายได้มากอาจไม่เท่ากับการมีกำไรสุทธิที่ดี การมีกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งคือหัวใจสำคัญของความยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากปัจจัยนี้ ศุภาลัย (SPALI) จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว แสนสิริ (SIRI) แสดงการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42%
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา บ่งชี้ชัดเจนว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในธุรกิจนี้มาอย่างยาวนาน ดิฉันเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวอย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริงเท่านั้น จึงจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ หากต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละเซ็กเมนต์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ.
