การวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มท้าทายสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดไทยด้วยความใส่ใจ การประเมินผลการดำเนิน
งานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญยิ่ง ซึ่งปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นบททดสอบที่หนักหนาสาหัสสำหรับหลายองค์กร แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงดำเนินต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนกลับมาได้ สถานการณ์ที่ดูเหมือนจะยังคงยืดเยื้อเข้าสู่ปี 2567 นี้ จำเป็นต้องได้รับการวิเคราะห์อย่างละเอียด เพื่อให้เห็นภาพรวมที่แท้จริง และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายที่รออยู่
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวไม่เท่าเทียม
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความเปราะบางของตลาดในภาพกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงราว -4%
San Siri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ได้แก่ Sansiri ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (ชื่อเดิมคือ Univentures) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับ รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนนี้ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ครองตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นผู้นำ)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (หนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เข้าสู่ Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวก 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะตกลงมาก)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นสัญญาณที่ดีบ่งชี้ถึงศักยภาพในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปกับธุรกิจศูนย์การค้า.
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายสู่ความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะมียอดขายเท่าใด หากมี กำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะ ขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ยังมี กำไรลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงเป็นอันดับ 1) เหตุผลหลักมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างฉิวเฉียด)
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างเจ็บปวด)
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสู่ปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งต้องการการปรับตัวอย่างมากเพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสด
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถนำเสนอ โครงการอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด มีการบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ และสามารถสร้างนวัตกรรมใหม่ๆ ทั้งในด้านผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านคือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การทำความเข้าใจกับข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อนำไปสู่การวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ. อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางรากฐานสู่ความสำเร็จในอนาคตอันใกล้.
