การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายและการปรับตัวของบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดห
วังที่เคยตั้งไว้ว่าจะเห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามแผน เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์เช่นนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นและประเมินศักยภาพการรับมือของผู้ประกอบการในสภาวะตลาดเช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อค้นหาว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและเอาชนะความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างโดดเด่น และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ถาโถม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า มีบริษัทมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งแต่ละบริษัทมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้รวมลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ติดลบ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ลดลง 22% และ ไซมิส แอสเสท ที่มีรายได้รวมลดลง 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ติดลบ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ลดลง 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม…แต่ภาพรวมยังซ่อนความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ศุภาลัย ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (อันดับ 6, รายได้รวม 24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์ (อันดับ 7, รายได้รวม 17,672 ล้านบาท), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (อันดับ 8, รายได้รวม 16,169 ล้านบาท), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (อันดับ 9, รายได้รวม 15,157 ล้านบาท) และ สิงห์ เอสเตท (อันดับ 10, รายได้รวม 15,066 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจยังไม่สะท้อนภาพรวมของความสำเร็จทางธุรกิจอย่างแท้จริง เนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราเจาะลึกเข้าไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการสร้างมูลค่า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการระบายสินค้าคงค้างและสร้างยอดขายใหม่
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย…ท่ามกลางภาพรวมที่ยังซับซ้อน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เหนือกว่า แสนสิริ ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีอัตราการเติบโตของยอดขายในแดนบวกถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยหลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน เซ็นทรัลพัฒนา สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่เพียงแค่ยอดขาย หรือรายได้รวม แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่บริษัทสามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสุทธิ…ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก เหตุผลสำคัญที่ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์สามารถยืนหยัดได้คือ การมีรายการกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัย ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
ในอันดับถัดมา ได้แก่ เอสซี แอสเสท (อันดับ 6, กำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท) ที่เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ (อันดับ 7, กำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท) ไปอย่างสูสี พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วย เซ็นทรัลพัฒนา ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในอนาคต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภูมิทัศน์ของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้รอดพ้นจากความผันผวน
สำหรับบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย นี้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง หรือกำลังมองหา บ้าน คอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลศักยภาพ เราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นที่ปรึกษาแก่ท่านเสมอ ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและร่วมสร้างสรรค์อนาคตของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไปด้วยกัน
