ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทายรอบด้านและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมเชิงบวกในช่วงปลายปี 2565 การก้าวเข้าสู่ปี 2566 กลับกลายเป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยคว
ามท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจนกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างน่าประหลาดใจ อันเป็นผลพวงจากการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และความซบเซาที่ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงเวลาของฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ซึ่งก็ยังคงไม่สามารถปลุกเร้าบรรยากาศการซื้อขายให้กลับคืนสู่ภาวะปกติได้ แม้จะก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงสะท้อนภาพความยากลำบากที่สืบเนื่องมาจากปีก่อน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงภายใต้แรงกดดันนี้
รายได้รวม: สัญญาณภาพรวมที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงราว 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัทจะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขที่น่าตกใจคือบริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ติดลบมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้สูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงชะตากรรมนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดการดำเนินงานหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้อานิสงส์จากการบริหารจัดการทรัพย์สินหรือรายได้อื่นๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงภาพรวมธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บางบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจไม่แพ้กันคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่เบอร์หนึ่งอย่าง AP (Thailand) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) นำทัพ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท นำทัพกลับมาทวงอันดับหนึ่งได้อย่างสวยงาม
Sansiri: 32,829 ล้านบาท เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7%
Supalai: 30,836 ล้านบาท ยังคงรักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่ง
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมกับการเติบโตของรายได้ที่น่าประทับใจถึง 13%
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างมาก ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท ยังคงครองตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้อย่างโดดเด่น โดยมีปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property: 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสในการปรับตัว
จากข้อมูลที่ได้ทำการวิเคราะห์ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม การที่บางบริษัทสามารถรักษาหรือแม้กระทั่งเพิ่มรายได้และกำไรได้ภายใต้สภาวะเช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัวและกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย สภาวะเศรษฐกิจโลกและในประเทศ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ และต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดเชิงลึก พร้อมกลยุทธ์ในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนสูงสุด ท่านควรเริ่มศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด และพิจารณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านตั้งแต่บัดนี้
