ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ถอดรหัสความท้าทาย สู่กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย แม้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะสร้างความหวังให้ตลาดกลับมา
คึกคัก แต่กลับกลายเป็นว่า การชะลอตัวได้เข้าครอบงำอีกครั้ง โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ไม่สดใสนักต่อเนื่องมาจนถึงช่วงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่วิกฤตการณ์ครั้งนี้มีความซับซ้อนและส่งผลกระทบในวงกว้าง การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและใครคือผู้ที่กำลังเผชิญหน้ากับความยากลำบากที่แท้จริง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ดำเนินธุรกิจอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้ไม่ได้เป็นเพียงการรายงานตัวเลข แต่เป็นการถอดรหัสกลยุทธ์และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กรภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูง อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในอัตราประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่หนักหน่วงต่อผู้ประกอบการบางราย
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวม Top 10 ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้ชื่อเดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: เกณฑ์ชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Revenue from Sales) จะให้ภาพที่แม่นยำกว่า เนื่องจากบริษัทที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เราเห็นถึงผู้ที่สามารถสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ของตนเองได้อย่างแข็งแกร่ง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายไว้ที่ 299,979 ล้านบาท โดยในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ผลกระทบที่รุนแรงเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในกลุ่มนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทยักษ์ใหญ่หลายรายมียอดขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างแท้จริง
การจัดอันดับรายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณบวกที่น่าสนใจสำหรับการเติบโตในอนาคต
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการอยู่รอด
แม้จะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
การจัดอันดับกำไรสุทธิ Top 10 ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรหลักมาจากส่วนแบ่งกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางปี 2567: บทพิสูจน์ความแกร่งที่ยังคงดำเนินต่อไป
ข้อมูลผลการดำเนินงานปี 2566 จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ
การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อตัดสินว่าบริษัทใด “ดี” หรือ “ไม่ดี” แต่เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และกลยุทธ์ที่แต่ละบริษัทนำมาใช้เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในวงการอสังหาริมทรัพย์ การติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือการบริหารจัดการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์โดยตรง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้คุณมองเห็นโอกาส และวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามทุกความท้าทายไปพร้อมกัน.
