เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย รายได้ และการปรับกลยุทธ์สู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั
้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่มักคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้ตามที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมตลาดก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์เช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำไว้ได้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ติดลบเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทสูง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกรวบรวมข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างของศักยภาพในการบริหารจัดการและการปรับตัวของแต่ละองค์กร
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงมากถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (Siri) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UAV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: เกณฑ์วัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพการแข่งขันและความสามารถในการขายจริงของแต่ละบริษัท
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
หลายบริษัทประสบปัญหาหนักกับรายได้จากการขาย อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับต้นๆ ของตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri) ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (Supalai) ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset) ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses) ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้แสดงศักยภาพในการเติบโตอย่างโดดเด่น หลังจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์และการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่กำไรสุทธิคือสิ่งที่บ่งบอกถึงความสำเร็จทางธุรกิจที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่บริษัทสามารถสร้างกำไรได้สูง เนื่องจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัย ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
ศุภาลัย (Supalai) ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) ด้วยกำไรสุทธิ 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไรสุทธิ 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสู่ปี 2567
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน แม้จะมีบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ แต่ส่วนใหญ่กลับต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้และการทำกำไร
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นกัน ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และนโยบายภาครัฐ จะยังคงมีอิทธิพลต่อตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และสร้างความแข็งแกร่งในด้านการขายและการตลาด จะเป็นกลุ่มที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์การดำเนินงานให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจถึงภาพรวมและแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือก้าวสำคัญแรกในการตัดสินใจที่มีประสิทธิภาพ ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจในอนาคตอันใกล้ เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไปด้วยกัน
