ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทาย, ความจริง, และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถ
ือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญของความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เรากลับได้เห็นการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มที่เห็นนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้บรรยากาศโดยรวมยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่แปรปรวน
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่มีผู้รอดชีวิตที่โดดเด่น
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ แสดงให้เห็นถึงรายได้รวมที่ปรับลดลงเล็กน้อย ประมาณ 1.2% จาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565 มาอยู่ที่ 371,560 ล้านบาทในปี 2566 การปรับลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วงจนมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายอย่างยิ่งยวดในการรักษาฐานรายได้
แม้แต่ Land and Houses หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวม Top 10 ปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
UWC (Uni-Ventures): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: การวัดผลการดำเนินงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ มาช่วยเสริม แต่หากเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และสิ่งที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
การจัดอันดับรายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่แสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ และนี่คือจุดที่หลายบริษัทต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ท้าทาย ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์ที่ไม่ธรรมดา
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองอันดับหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ Supalai ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไป
การจัดอันดับกำไรสุทธิ Top 10 ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
สรุปและมุมมองสำหรับอนาคต
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 แม้ว่าภาพรวมรายได้รวมจะทรงตัว แต่รายได้จากการขายกลับปรับลดลงอย่างชัดเจน และกำไรสุทธิก็ลดลงเช่นกัน สะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุน, ความต้องการซื้อที่ชะลอตัว, และการแข่งขันที่รุนแรง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบาก ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ ทั้งในแง่ของรายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ บริษัทอย่าง Sansiri, AP (Thailand), Supalai, SC Asset, Origin Property, และ Central Pattana ได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ และความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการที่ต้องการประสบความสำเร็จ จะต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในพฤติกรรมผู้บริโภค, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป, และการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีดิจิทัลเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของคุณ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและทันสมัยที่สุดสำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน
