ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและทิศทางสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่หลายฝ่าย
คาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ทว่า สถานการณ์กลับตาลปัตร เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงท้ายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมาแล้วหลายครั้ง ทั้งช่วงบูมที่เร่งตัว และช่วงชะลอตัวที่ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ปัจจุบัน และคาดการณ์ทิศทางในอนาคต เพื่อตอบคำถามที่ว่า ใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายและยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การลดลงเล็กน้อยที่ซ่อนความผันผวนเชิงลึก
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 โดยภาพรวมแล้ว บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่บางบริษัทกำลังเผชิญอยู่
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด: การเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียดที่ 38,399 ล้านบาทในอันดับสอง Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับสามด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับสี่ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับห้าที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับอื่นๆ ประกอบด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับหก (24,487 ล้านบาท), U City (U) (เดิมคือ Universal Utilities) ในอันดับเจ็ด (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับแปด (16,169 ล้านบาท), Origin Property (ORI) ในอันดับเก้า (15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate (S) ในอันดับสิบ (15,066 ล้านบาท) การจัดอันดับนี้สะท้อนถึงความสามารถในการรักษาฐานลูกค้าและบริหารจัดการโครงการที่หลากหลายของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้นสู่ภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์มาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายจากโครงการโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับยอดขายของบริษัทส่วนใหญ่
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่แข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ในอันดับสอง แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ไต่ขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงติด Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท ในอันดับหก Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงติดอันดับเก้า ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงผลประกอบการที่โดดเด่น หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นของผู้เล่นรายใหม่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และเมืองรอง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิ (Net Profit) ที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด: Land and Houses กลับคืนบัลลังก์
Land and Houses (LH) กลับมาผงาดเป็นอันดับหนึ่งในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ติดอันดับสี่ Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับถัดมาคือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและแนวโน้มปี 2567: ความหวังท่ามกลางความท้าทาย
ผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดในปี 2566 ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาด อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างใกล้ชิด ผมมองว่าผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย และนโยบายภาครัฐได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์เทรนด์แห่งอนาคต เช่น การอยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Sustainable Living) และเทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ (Smart Home Technology) รวมถึงการสร้างความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งกับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสำเร็จ
ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจตลาดท้องถิ่นและสามารถนำเสนอบิ๊กโปรเจกต์ที่ตรงใจผู้บริโภค การลงทุนใน คอนโดมิเนียม และ บ้านเดี่ยว ที่มีคุณภาพ ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่ต้องอาศัยการวางแผนกลยุทธ์ทางการตลาดและการขายที่แม่นยำ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้อย่างละเอียดถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การทำความเข้าใจปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท รวมถึงความเสี่ยงและโอกาสที่อาจเกิดขึ้น จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างรอบคอบ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายในปี 2567 เราขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึก และพิจารณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่านที่สุด เพื่อก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่โอกาสที่รออยู่ข้างหน้า.
