ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 นับเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความคาดหวังที่เคยสดใสจากแรงส่งของปี 2565 ได้จางหายไป เมื่อตลาด
กลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงท้ายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ จนเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวก็ยังคงไม่ชัดเจนนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมการหดตัวในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของการชะลอตัวในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land ที่รายได้หดตัว 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่รอด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาพยุงตัว แต่หากวัดเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีความแตกต่างออกไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ใน 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (มีรายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตภายหลังจากที่ได้มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่ตัดสินว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริงในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนส่งผลให้มีกำไรสูงถึง 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายและการปรับตัว
จากข้อมูลข้างต้น เป็นที่แน่นอนว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ เพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน การรักษาต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ดี และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกรายหันมาให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกอย่างสม่ำเสมอ เพื่อทำความเข้าใจพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการที่มีความยั่งยืนและตอบสนองต่อเทรนด์ ESG (Environmental, Social, and Governance) ที่กำลังเป็นที่ต้องการมากขึ้น
หากคุณคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าพลาดที่จะติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลอัปเดตจากเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย และก้าวไปข้างหน้าพร้อมกับโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังจะมาถึง
