เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ท้าชิงตัวจริงท่ามกลางความท้าทาย?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดมาอย่างต่อเนื่
อง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้ประกอบการอย่างแท้จริง จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมในปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ แม้แต่ในช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองปลายปี ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ในรายงานฉบับนี้ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลกระทบของสภาวะตลาดในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
ภาพรวมรายได้รวม: ท่ามกลางแรงกดดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงส่งสัญญาณการชะลอตัว
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 พบว่า บริษัททั้ง 41 แห่งที่ถูกเก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่หลายองค์กรต้องเผชิญ
เราเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 28% ขณะที่ Raimon Land ก็เผชิญกับการลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566 ด้วยการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อเจาะลึกในส่วนของ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% สามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการปันส่วนมาจากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการสร้างยอดขายของแต่ละบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
ในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการดำเนินงานที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 Central Pattana สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลลัพธ์สุดท้ายที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ ที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยืนหยัดอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้อีกครั้ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันกำไร คือการบันทึกกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
Supalai ทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท ในปี 2566 เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ไทย: มองไปข้างหน้า
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเครื่องสะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี การชะลอตัวของเศรษฐกิจกำลังซื้อที่ลดลง และปัจจัยอื่น ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นความท้าทายสำคัญ
สำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง เราคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับสภาวะตลาดที่ยากลำบาก ความสามารถในการปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการตัดสินใจทางธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมและก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายแห่งอนาคต.
