อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปผลประกอบการ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ สู่การประเมินศักยภาพปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริม
ทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ไม่ได้เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดหวังไว้ แม้ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะสร้างความหวังว่าธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย จะสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยหรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายรออยู่
เพื่อให้เห็นภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทต่างๆ ในตลาดได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ความท้าทายที่กระจายตัวทั่วทั้งวงการ
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เราพบเห็นบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
วิเคราะห์รายได้รวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (รวมรายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวข้อง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การเจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ภาพของ Top 10 ก็ยังมีการเปลี่ยนแปลง
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นผู้เล่นรายใหญ่ แต่รายได้จากการขายก็ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งติดอันดับ 1 ใน Top 10 รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดนั้น มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงผลงานที่โดดเด่น หลังจากเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการเข้ามาเป็นผู้เล่นสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
การประเมินผลกำไรสุทธิ: ตัววัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีการขายได้มากเพียงใด แต่หากผลกำไรสุทธิ (Net Profit) ไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ยังไม่สามารถถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่ส่งผลกระทบต่อการทำกำไร
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 นั้น Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือ กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) แสดงผลงานที่น่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ยังคงติด Top 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มและกลยุทธ์การรับมือในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แสดงให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง การชะลอตัวของตลาด การแข่งขันที่รุนแรง และความผันผวนทางเศรษฐกิจ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรของบริษัทต่างๆ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีการปรับกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะยังคงสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้เล่นที่มีความแข็งแกร่งในการปรับตัว การมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงมีศักยภาพ โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง หรือโครงการที่นำเสนอนวัตกรรมและรูปแบบการใช้ชีวิตที่น่าสนใจ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการประเมินศักยภาพและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต ติดตามข่าวสารและบทวิเคราะห์เชิงลึกจาก Property Mentor เพื่อนำพากลยุทธ์ของคุณไปสู่ความสำเร็จในภูมิทัศน์ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศในปี 2567 นี้!
