เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแ
กร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการซึมยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันทรงพลังอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการกลับมาของความคึกคัก ล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อสะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสธารแห่งความผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ลดลงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างสูงในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง คงต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจหลักอย่างการขายโครงการ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท แนวโน้มนี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด โดยมีถึง 30 บริษัท หรือเกือบ 75% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันในตลาดนั้นมีผลกระทบอย่างกว้างขวาง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อมองไปยัง 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว อย่างไรก็ตาม Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% โดยมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาอยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนในโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลายโครงการ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ไม่สามารถถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่าครึ่งหนึ่งของบริษัท (20 กว่าบริษัท) มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้แก่กองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) เกือบเฉือนขึ้นมาในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพจากผู้ประกอบการทุกราย
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียมราคาดี การเข้าใจถึงแนวโน้มเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะช่วยให้มองเห็นโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจ และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด บ้านเดี่ยวราคาเหมาะสม หรือ คอนโดพร้อมอยู่ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ.
