วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนความท้าทาย สู่การปรับตัวเพื่ออนาคต
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมขอบอกเลยว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับ
ผู้ประกอบการทุกราย จากที่เคยมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่สร้างไว้ในปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง และความชะลอตัวนี้ก็ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้ ทำให้ภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงดูไม่ต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์ชะลอตัวที่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในภาคธุรกิจนี้
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PRUKSA) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในอันดับ Top 10: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
ในภาพรวมรายได้รวมของปี 2566 Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ก็ต้องพิจารณาที่รายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทใน Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยมี Sansiri (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนในอันดับ 6 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลงก็ตาม ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับทุกปี ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: บทพิสูจน์การเติบโตอย่างก้าวกระโดดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้เป็นเครื่องยืนยันถึงศักยภาพการเติบโตและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริงในวงการอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุด แม้จะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วบริษัทไม่สามารถสร้างผลกำไรสุทธิที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses นำทัพกำไรสูงสุด แม้รายได้รวมจะชะลอตัว
ในแง่ของกำไรสุทธิ Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำอันดับ 1 แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่ใช่กรณีนี้ Supalai (SPALI) ที่อยู่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แม้ว่า Origin Property (ORI) จะมีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท ซึ่งลดลง 25% จากปีก่อน ก็ยังคงติดอันดับ 5
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
ในยุคที่ตลาดมีความผันผวนและคู่แข่งจำนวนมาก การทำความเข้าใจ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด การเน้นที่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การรักษาฐานลูกค้าเดิมและการขยายฐานลูกค้าใหม่ รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเจาะลึกถึงศักยภาพการแข่งขันของแต่ละบริษัทในเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2026 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรที่ปรึกษาเพื่อนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ.
