สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน กับบทพิสูจน์กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์คลุกคลีในแวดวงมานานกว่าทศวรรษ ปี 2566
ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ผมเห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เรียกได้ว่า “ท้าทาย” อย่างยิ่งยวด แม้จะเริ่มต้นด้วยความคาดหวังถึงการฟื้นตัวต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ปัจจัยภายในและภายนอกกลับทำให้ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนสูง
เพื่อทำความเข้าใจถึงประสิทธิภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ listed company ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท ตลอดปี 2566 เพื่อหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังร้อนระอุ
รายได้รวมภาพรวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน
หลายบริษัทประสบปัญหาด้านรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่รายได้รวมลดลงไปถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงกำลังซื้อและประสิทธิภาพในการขายได้ดีที่สุด เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การบริหารจัดการโครงการ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงไปถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นว่าการรักษาตำแหน่งในกลุ่มผู้นำนั้นยากลำบากเพียงใดในปีที่ผ่านมา
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: อันดับรายได้รวมและรายได้จากการขาย ปี 2566
รายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท (เติบโต)
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท (เติบโต)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท (เติบโต)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท (เติบโต)
รายได้จากการขายสูงสุด:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (-2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (คงที่)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท (ลดลง)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท (ลดลง)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท (เติบโต)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท (เติบโต)
ผู้เล่นที่น่าจับตา: Central Pattana (CPN) กับการเติบโตที่ก้าวกระโดด
นอกจากบริษัทขนาดใหญ่ที่อยู่ในกลุ่ม Top 10 แล้ว ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับกลยุทธ์การเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการบริหารจัดการ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการทำกำไรของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมานานหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่กำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: อันดับกำไรสุทธิ ปี 2566
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ)
ปัจจัยสนับสนุน: การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ขึ้นแท่นอันดับ 1 ในแง่กำไร แม้รายได้จากการขายจะลดลง
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (กำไรลดลงเล็กน้อย)
ปัจจัยสนับสนุน: สามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ดีต่อเนื่อง เป็นผลมาจากการบริหารต้นทุนและกลยุทธ์การขายที่มีประสิทธิภาพ
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (กำไรเติบโต)
ปัจจัยสนับสนุน: แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย แต่ AP สามารถบริหารจัดการต้นทุนและสามารถสร้างกำไรได้เพิ่มขึ้น สะท้อนถึงการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ปัจจัยสนับสนุน: การเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดด แสดงถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด และการบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
ปัจจัยสนับสนุน: แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน แต่ยังคงเป็นหนึ่งในบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในอุตสาหกรรม แสดงถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท (กำไรเติบโต)
ปัจจัยสนับสนุน: การเติบโตของกำไรที่น่าพอใจ สะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจไปยังกลุ่มสินค้าใหม่ๆ และการบริหารจัดการที่เหนือชั้น
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (กำไรลดลง)
ปัจจัยสนับสนุน: ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ในระดับที่น่าพอใจ แม้จะเผชิญกับความท้าทายของตลาด
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท (กำไรลดลง)
ปัจจัยสนับสนุน: ยังคงเป็นผู้เล่นสำคัญในตลาดที่สามารถสร้างกำไรได้ แม้จะเผชิญกับแรงกดดันด้านต้นทุนและยอดขาย
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท (กำไรลดลง)
ปัจจัยสนับสนุน: ยังคงรักษาผลประกอบการที่สามารถทำกำไรได้ แม้จะมีการปรับโครงสร้างธุรกิจบางส่วน
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ)
ปัจจัยสนับสนุน: การเติบโตของรายได้จากการขาย ส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่แข็งแกร่ง, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาดที่แท้จริง, การสร้างความแตกต่างและนวัตกรรม, รวมถึงการบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหา บ้าน คอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละบริษัท, เข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกถึงกลยุทธ์การปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 และมองหาแนวทางในการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและข้อมูลวิเคราะห์ที่แม่นยำจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
