ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ทบทวนผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ชี้วัด “ผู้ชนะตัวจริง” ในภาวะชะลอตัว
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของวงการอสังหาริมทรัพย์ไ
ทยอย่างแท้จริง หลังจากการคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกจากปีก่อนหน้าที่เศรษฐกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ จนต่อเนื่องยาวนานมาถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลจับจ่ายครั้งสำคัญในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดังที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและประเมินศักยภาพของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 จึงเป็นภารกิจสำคัญ เพื่อให้เห็นภาพรวมว่าใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคครั้งนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่ยังคงรักษาการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมลดลง สวนทางกับความคาดหวัง
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่า มียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่อาจมีปัจจัยเฉพาะตัว หรือไม่สามารถปรับกลยุทธ์ได้ทันท่วงที ตัวอย่างที่น่าสังเกต ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสถานการณ์นี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจหลักที่แท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่ารายได้รวม เพราะในรายได้รวมอาจมีส่วนที่มาจากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในกลุ่ม 10 บริษัทชั้นนำ
สำหรับ 41 บริษัทที่ถูกสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท การลดลงนี้มีนัยสำคัญ และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
รายชื่อบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงในระดับสูง ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดในหลายมิติ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
“แสนสิริ” แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท แต่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ “รายได้จากการขาย”
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์มักวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก ซึ่งการจัดอันดับในส่วนนี้แตกต่างออกไป:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายลดลงเล็กน้อย -2%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเข้าสู่ช่วงเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตจากธุรกิจค้าปลีกที่เชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้จะมีรายได้จากการขายสูงเพียงใด หากสุดท้ายแล้วบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้อย่างยั่งยืน ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ภาพรวมกำไรสุทธิของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
จากข้อมูลข้างต้น เห็นได้ชัดว่า แม้ Land and Houses จะมีรายได้รวมและรายได้จากการขายที่ลดลง แต่สามารถรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดได้จากรายการพิเศษ คือ การขายโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยเสริมผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัยก็จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสก็มีสำหรับผู้ที่พร้อม
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนนี้ สะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนของตลาดในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การชะลอตัวของเศรษฐกิจกำลังซื้อที่อ่อนแอ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม
สำหรับปี 2567 นี้ จากการประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Thai property market trends 2027) คาดว่าความท้าทายจะยังคงอยู่ แต่ในขณะเดียวกัน โอกาสในการเติบโตก็ยังมีสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ สามารถปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (real estate market conditions) ได้อย่างรวดเร็ว และนำเสนอบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ (real estate services) ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง
ผู้ที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างแข็งแกร่งภายใต้สภาวะเช่นนี้ คือผู้ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง มีกลยุทธ์ที่เฉียบคม และสามารถส่งมอบมูลค่าที่แท้จริงให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เราพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปกับคุณ
