วิเคราะห์เจาะลึก: สถิติและกลยุทธ์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – บทเรียนจากความท้าทายสู่โอกาสที่ยังมาไม่ถึง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่เคยมีอยู่สูงจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 ตลาดกลับชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่เคยเป็นไฮไลท์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้นำที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวกว้าง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินว่าไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลยิ่งกว่า เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการติดลบของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง เกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Siri แชมป์รายได้รวม: การเติบโตที่น่าจับตามอง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City ปัจจุบันรวมอยู่ใน U)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
หากพิจารณาที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากส่วนอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่า เมื่อมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายในระดับสูง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ แต่ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดผู้นำยอดขาย: การแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่ม Top Players
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้นมาติด Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังติด Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีการขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มาก ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งด้านกำไร: บทพิสูจน์การบริหารจัดการต้นทุนและความพิเศษของสินทรัพย์
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรยังคงโดดเด่น ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% ก็ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัจจัยภายนอก และความผันผวนทางการเมือง ล้วนเป็นส่วนประกอบสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในขณะเดียวกัน นี่คือช่วงเวลาที่แท้จริงของการพิสูจน์ความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และวิสัยทัศน์ของผู้บริหารแต่ละบริษัท บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีกลยุทธ์การขายและการตลาดที่แข็งแกร่ง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อว่าโอกาสยังมีอยู่เสมอสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและมองเห็นเทรนด์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่ การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น โลจิสติกส์ หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและพักผ่อน
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือกำลังมองหาโอกาสในการก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจกับตัวเลขเหล่านี้ การวิเคราะห์แนวโน้ม และการมองหาพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายในอนาคตอันใกล้นี้.
