เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ตัวเต็งปี 2567 คือใคร?
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อจากโม
เมนตัมของปี 2565 ที่ดูเหมือนว่าธุรกิจกำลังจะกลับมาโลดแล่นอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับเป็นไปในทิศทางตรงกัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ซึ่งแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย มาโดยตลอด เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตที่ขับเคลื่อนธุรกิจนี้ และเพื่อประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ Property Mentor ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 เพื่อให้เห็นภาพรวมว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็น “ตัวจริง” ในสนามแข่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทยในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2566
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะบริษัทที่มีรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sand Siri ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sand Siri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univest (U) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่สะท้อนถึงความสามารถหลักในการสร้างรายได้ที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยที่สำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทใน Top 10 ด้านรายได้รวมหลายแห่งมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของอันดับต่างๆ ก็จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นตัวเลขที่น่าตกใจ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากรายได้จากการขายที่ลดลง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายมิติ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% หรือแม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sand Siri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sand Siri ก็เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็มาเกือบทุกปี อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana (CPN) มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของ LH คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 โดย Supalai (SPALI) เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว Sand Siri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหืดจับ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทสรุปและทิศทาง
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2566 อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลดลงของรายได้จากการขายในหลายบริษัท ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้อย่างดี
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยังคงมีความไม่แน่นอนและท้าทายอยู่มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ที่ยังคงมีการแข่งขันสูง และความผันผวนของกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่ต้องจับตามอง อย่างไรก็ตาม สำหรับบริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และสามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะเศรษฐกิจได้ จะยังคงมีโอกาสในการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์น่าลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการเลือกซื้อ บ้าน คอนโด ที่มีศักยภาพในการเติบโต หรือกำลังมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีผลประกอบการโดดเด่น เราขอเชิญชวนท่านมาร่วมพูดคุยและสำรวจโอกาสใหม่ๆ ไปพร้อมกัน เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาดที่สุดในภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
