ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการบริษัทมหาชนและทิศทางสู่ปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่า
งแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ก็ยังไม่สามารถส่งสัญญาณการฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน สถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาโดยตลอด ตั้งแต่ช่วงที่ตลาดคึกคักจากการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด ไปจนถึงช่วงเวลาที่ต้องเผชิญกับปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งที่จะช่วยให้เราเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม และมองเห็นถึงผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและอยู่รอดได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ในปี 2566 ที่ผ่านมา และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนของตลาด
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
มีหลายบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ถึงขั้นติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่รายได้รวมติดลบไปราวๆ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ติดลบไป -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) -22% และ ไซมิส แอสเสท (SAAM) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาทอย่างน่าตื่นเต้น ศุภาลัย รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 เป็นของ ยูนิเวนเจอร์ (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ สิงห์ เอสเตท (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลัก
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่หากจะประเมินผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงแล้ว รายได้จากการขาย (Sales Revenue) คือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นธุรกิจแกนหลักของบริษัทส่วนใหญ่ ในความเป็นจริง กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้ส่วนหนึ่งมาจากธุรกิจอื่น หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์อื่นๆ ซึ่งอาจไม่ใช่ภาพสะท้อนโดยตรงของความสามารถในการขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว จะพบว่าภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทนั้น ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ผลกระทบนี้เกิดขึ้นในวงกว้าง โดยบริษัทอย่าง ไรมอน แลนด์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่ๆ ที่มีรายได้จากการขายลดลง แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง ติดอยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่แม้จะไม่ได้หวือหวา แต่ก็เป็นผู้เล่นที่ทำผลงานได้สม่ำเสมอ โดยมีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจไปยังตลาดที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรและการบริหารจัดการต้นทุน
ในท้ายที่สุดแล้ว ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จของบริษัทคือความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) แม้บริษัทจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรที่น้อย หรือไม่สามารถควบคุมต้นทุนได้ดี ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักที่ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยเฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาทอย่างสูสี แสนสิริ รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความยั่งยืน
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว, อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง, และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันที่สูงขึ้น, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค, และความจำเป็นในการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ในการดำเนินธุรกิจ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของผู้เล่นในตลาด
บริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่งในปี 2566 และมีแนวโน้มที่ดีในปี 2567 คือบริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย, มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงผู้บริโภคได้ดี, และที่สำคัญที่สุด คือมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจและสังคม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าแม้ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการประลองกำลัง แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและมีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจทางธุรกิจของท่าน หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับตลาดประเทศไทยในปี 2567 และปีต่อๆ ไป เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่าน
