ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้นำตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรั
พย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลอดปี 2566 ที่ผ่านมาซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความท้าทาย นับเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลาย ๆ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่เคยถูกมองว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวครั้งใหญ่
ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ทอดยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติแล้วจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทต่างๆ ในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เราได้วิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 เพื่อชี้ชัดว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำตัวจริงในตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้รวมกันได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
หลายบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็ประสบปัญหาในระดับใกล้เคียงกัน และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาด! ยึดอันดับ 1 รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) กลายเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (UUC) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการประเมินประสิทธิภาพที่แท้จริง เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่เมื่อเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์ของบางบริษัทน่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่ง! ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 อันดับ 9 ตกเป็นของ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่โดดเด่นนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทใดจะทำยอดขายได้สูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีเบื้องหลังที่น่าสนใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากรายการพิเศษ คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท จะกลายเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด ส่วนอันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งมีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงบ่งชี้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับหลายๆ บริษัท
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในอนาคต
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์ การทำความเข้าใจกับตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทาย
พร้อมที่จะเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพื่อขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างก้าวกระโดดแล้วหรือยัง? ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและการวิเคราะห์ที่ปรับให้เหมาะกับความต้องการเฉพาะของคุณได้ทันที
