ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกของผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดห
วังถึงการฟื้นตัวและเติบโตจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการซื้อขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ที่ยังคงต้องเผชิญกับสภาวะที่ไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 นี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทชัดเจน
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความแตกต่างที่น่าสนใจถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2566
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูงอย่างน่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งก็มีตัวเลขการติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) อยู่ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) อยู่ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 ได้แก่ U City Public Company (UWC) ที่ 17,672 ล้านบาท ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลักมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ชนะอาจมีการเปลี่ยนแปลง
รวมทั้ง 41 บริษัทที่ทำการศึกษา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองจ้าวรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้จะเสียตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวม แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ปรากฏตัวขึ้นมาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses นำทัพกำไรสุทธิสูงสุด แม้รายได้รวมจะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูง คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) คว้าอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) คว้าอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนและท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้ตัวเลขรายได้รวมอาจดูทรงตัว แต่ความแตกต่างในผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทบ่งชี้ถึงความสำคัญของการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการขาย และการวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจยังคงได้รับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดอาจมีความหลากหลายมากกว่า โดยบางพื้นที่อาจมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้นจากการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก
ในฐานะผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ หากท่านคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในรายละเอียดเหล่านี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ปรึกษาเฉพาะทาง หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นก้าวสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
