สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และแนวโน้มปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ป
ี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพที่เคยคาดหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ภาคธุรกิจกำลังเริ่ม “เทคออฟ” กลับกลายเป็นตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนที่การเลือกตั้งครั้งใหญ่จะมาถึง และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่ดีที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนกลับมาได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เพื่อไขข้อข้องใจและทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วง เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สุดยอดบริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: แสนสิริ ยืนหนึ่ง คว้าแชมป์ปี 2566
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) คว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลงานที่สะท้อนถึงศักยภาพการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เพราะในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป แล้วพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
สำหรับภาพรวมของ 41 บริษัท การรวมรายได้จากการขายทั้งหมดอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
King of Sales: AP (Thailand) ผงาด คว้าอันดับ 1 รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ซึ่งเป็นธุรกิจในเครือกลุ่มเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง นั่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสิน “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาด! ครองแชมป์กำไรสุทธิปี 2566
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: การปรับตัวและการมองหาโอกาสในความท้าทาย
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มานี้ เป็นภาพสะท้อนของสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการชะลอตัวของตลาด อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
ในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าชัยในตลาดที่กำลังแข่งขันสูงนี้ได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ทางธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมนำประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของเรา มาเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในอนาคตอันใกล้นี้
