การประเมินผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย สู่การปรับตัวในภาวะตลาดผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้ามองเห็นแนวโน้มและความเคลื่อนไหวของตลา
ดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง ตลอดหลายปีที่ผ่านมา เราได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ตลาดเติบโตอย่างก้าวกระโดด สลับกับช่วงเวลาที่ต้องเผชิญกับความท้าทายต่างๆ มากมาย และปี 2566 ก็เป็นอีกหนึ่งปีที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ความคาดหวังที่เคยมีต่อปี 2566 นั้น เริ่มต้นด้วยความหวังอันสดใส โดยอาศัยแรงส่งจากโมเมนตัมอันดีที่ได้สร้างไว้ในปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่หลายธุรกิจเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวและพร้อมจะเติบโต ทว่า ภาพที่ปรากฏกลับแตกต่างออกไป เมื่อตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนเข้าสู่ช่วงเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาทอง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และผลลัพธ์นี้ได้ส่งทอดมายังต้นปี 2567 ซึ่งยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
เพื่อสะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญอยู่
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 โดยนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น นอกเหนือจากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายในภาคธุรกิจ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ที่พบว่ามีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลประกอบการจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างเป็นรูปธรรม ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจสู่ภาคการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไรสุทธิและการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และ อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงรักษาความเป็นผู้นำด้านกำไร แม้เผชิญความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 และการเตรียมพร้อมรับมือ
ข้อมูลที่นำเสนอข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และจากแนวโน้มในปัจจุบัน คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาคอื่นๆ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า ภาคธุรกิจนี้มีความสามารถในการปรับตัวสูง และผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จคือผู้ที่เข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2026 ที่มีความผันผวนนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนอย่างรอบคอบ คือก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่ใช่สำหรับท่าน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและช่วยเหลือท่าน เพื่อให้การตัดสินใจในทุกก้าวของการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ของท่าน เป็นไปอย่างมั่นคงและประสบความสำเร็จ
