บทวิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 – ภาวะชะลอตัว, การแข่งขันที่เข้มข้น, และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่
วงเวลาแห่งความเฟื่องฟูและภาวะชะลอตัว การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ณ สิ้นปี 2566 จึงไม่ใช่แค่การเก็บตัวเลข แต่เป็นการสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรม และบ่งชี้ทิศทางสำหรับอนาคตอันใกล้
ปี 2566 เป็นปีที่หลายฝ่ายต่างคาดหวังว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมาทะยานอีกครั้ง โดยอาศัยโมเมนตัมที่เริ่มก่อตัวขึ้นในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง แทนที่จะเห็นการเติบโต ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเริ่มสังเกตเห็นได้ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเชื่องช้านี้ก็ต่อเนื่องยาวนานตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor รวบรวมมาจากการวิเคราะห์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เผยให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่หลากหลาย แต่โดยรวมแล้ว บ่งชี้ถึงความยากลำบากที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องเผชิญในปีที่ผ่านมา นี่คือบทสรุปการวิเคราะห์ที่ผมต้องการนำเสนอ เพื่อให้เห็นภาพว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อบริษัทส่วนใหญ่
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมติดลบในระดับสูงอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) -28%, และ Country Group Development (CGD) -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งบอกถึงปัญหาที่อาจมาจากปัจจัยภายในและภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อยอดขายและการรับรู้รายได้โดยตรง
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ความเปลี่ยนแปลงนี้แสดงให้เห็นว่าไม่มีใครสามารถอยู่นิ่งได้ในตลาดที่ผันผวนเช่นนี้
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – สนามรบที่เข้มข้นขึ้น
หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่แม่นยำกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการทำยอดขายโดยตรง เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ติดอันดับ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นกับ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และที่สำคัญ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นกับบริษัทใหญ่ๆ ในกลุ่ม Top 10 ด้วยเช่นกัน โดยมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้น! แชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): ขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI): รั้งอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13%
Pruksa Holding (PSH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับถัดมา:
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality Houses (QH): ทำผลงานคงที่ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทที่กำลังขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ยากที่จะเรียกว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท หรือกว่าครึ่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาด! แชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด:
Land and Houses (LH): ยังคงครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) อาจขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เกือบจะแซงขึ้นเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42%
Origin Property (ORI): ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
อันดับถัดมา:
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ข้อมูลเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงภูมิทัศน์ที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง ที่ซึ่งบริษัทส่วนใหญ่ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้และการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้
ในปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในความท้าทาย ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และศักยภาพในการปรับตัวอย่างทันท่วงที การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นคุณภาพชีวิต การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการขายและการบริการ และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่าง
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจตัวเลขและแนวโน้มเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ การวิเคราะห์เชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะช่วยให้คุณสามารถนำพาธุรกิจให้ฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้งนี้ไปได้
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะสำรวจโอกาสและวางแผนอนาคตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย? ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยคุณนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
