ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: สัญญาณแห่งการปรับตัวและความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566
ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้เล่นทุกรายในภาคธุรกิจนี้ แม้ความคาดหวังจะพุ่งสูงขึ้นจากแรงส่งเชิงบวกของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนกระทั่งสิ้นสุดปี แม้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย
เพื่อทำความเข้าใจผลกระทบอย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน
ภาพรวมรายได้: การลดลงที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างแท้จริง
กลุ่มบริษัทที่เห็น รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็น ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่พ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึง รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องพึ่งพารายได้จากแหล่งอื่นมาประคองผลประกอบการ
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้าง รายได้จากการขายรวม ได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ รายได้จากการขายลดลง จากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าเป็นห่วงปรากฏขึ้นเมื่อพิจารณารายละเอียด เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมี รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย ในปี 2566 AP (Thailand) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถ เพิ่มรายได้จากการขาย ได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สร้างผลงานที่น่าประทับใจด้วยการติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ รายได้เติบโตเป็นบวก ถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมี รายได้จากการขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่าย ควบคู่ไปกับการสร้างรายได้ จะเป็นตัวกำหนดว่าบริษัทจะสามารถอยู่รอดและเติบโตในระยะยาวได้หรือไม่
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำ กำไรสุทธิรวมกัน ได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มี กำไรลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่เบื้องหลังคือการขายสินทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึง กำไรสุทธิสูงสุด ในปี 2566 Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำที่แข็งแกร่ง โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการดำเนินงานจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้มาจาก การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายได้ที่เกิดจากการขายสินทรัพย์ ไม่ใช่รายได้จากการดำเนินธุรกิจปกติ หากปราศจากรายการนี้ Supalai คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่น่าประทับใจ โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และ เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะ กำไรลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ซับซ้อนและท้าทาย การพึ่งพารายได้จากการขายสินทรัพย์เพื่อประคองกำไร และการเผชิญกับแรงกดดันต่อรายได้จากการดำเนินงานหลัก เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องตระหนัก
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ยังมีสัญญาณบวกจากบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างการเติบโตได้ เช่น AP (Thailand) ในด้านรายได้จากการขาย และ Sansiri ในด้านการเติบโตของกำไร รวมถึง Central Pattana ที่แสดงศักยภาพในการขยายธุรกิจ
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องการความยืดหยุ่น ความคิดสร้างสรรค์ และความสามารถในการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ จากผู้ประกอบการทุกราย เพื่อฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมตลาด บทวิเคราะห์เหล่านี้คือจุดเริ่มต้นสำคัญ ที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมสำหรับท่านวันนี้
