วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ การได้มองย้อนกลับไปยังภาพรวมของปี 2566 คือการได้เห็น
ภาพสะท้อนที่ซับซ้อนของตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังคงมีประกายแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจและปรับตัวได้อย่างชาญฉลาด ปีที่ผ่านมาถูกคาดหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่อุตสาหกรรมเริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่สำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาคยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดัน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและแสดงศักยภาพที่เหนือกว่าท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่มีดาวเด่นท่ามกลางกลุ่มที่ถดถอย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมนั้นอาจไม่เพียงพอ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจจริง
เมื่อเราพิจารณาถึงรายได้จากการขายเป็นหลัก ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าใครคือผู้ที่สามารถผลักดันยอดขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะที่บริษัทบางแห่งอาจมีรายได้รวมที่ดูดีจากการบริหารจัดการสินทรัพย์หรือธุรกิจอื่น ๆ แต่หากมองเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงอันดับที่น่าสนใจ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ครองความเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจนี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับการวัดผลความสำเร็จของธุรกิจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือความสามารถในการสร้าง กำไรสุทธิ แม้ว่าบริษัทบางแห่งจะมีรายได้จากการขายที่สูง แต่หากมีกำไรที่น้อย หรือติดลบ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งในแง่กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ใน Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้เตรียมพร้อม
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เหล่านี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าเป็นห่วง แต่ก็ยังคงมีบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและสร้างกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนการเงินที่ยังคงสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องเผชิญกับปัจจัยทางเศรษฐกิจหลายด้าน จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market), การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ, และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า ยังคงมีโอกาสในการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ การทำความเข้าใจกับตัวชี้วัดทางการเงินอย่างรอบด้าน การวิเคราะห์คู่แข่งอย่างมีกลยุทธ์ และการคาดการณ์แนวโน้มตลาดอย่างแม่นยำ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคที่ การซื้อขายคอนโด หรือ บ้านเดี่ยว ต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและการตัดสินใจที่เฉียบคม
อย่าพลาดโอกาสในการสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์คุณโดยเฉพาะ!
