แดนสนธยาแห่งอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกของผู้คร่ำหวอดสู่บทสรุปปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566
ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เปรียบได้กับม่านหมอกหนาทึบที่ปกคลุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไว้ชั่วขณะ ความคาดหวังถึงการทะยานขึ้นตามโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงอันแสนท้าทาย ตลาดที่ควรจะคึกคักกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายแห่งโอกาสในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ดังที่เคยเป็นมา แนวโน้มนี้ยังคงสืบเนื่องมาถึงปี 2567 ซึ่งยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ด้วยความตั้งใจที่จะไขข้อข้องใจเกี่ยวกับสถานการณ์นี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดอันผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์ขาลงที่ปฏิเสธไม่ได้
ภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบกับรายได้ที่หดหายไปถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่เช่น Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากปรากฏการณ์นี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
บทพิสูจน์ความแกร่ง: แสนสิริผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด
เมื่อพิจารณาถึงผู้ที่มีผลงานโดดเด่นที่สุดในแง่รายได้รวม แสนสิริ (SIRI) ได้ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) (เดิมคือ UEC) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และปิดท้าย Top 10 ด้วย Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
“รายได้จากการขาย” ตัวชี้วัดสำคัญที่ถูกมองข้าม
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมายาวนาน ผมมองว่าการพิจารณาจาก “รายได้รวม” เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะสะท้อนถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการโดยตรง ซึ่งอาจมีความผันผวนสูง การให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่าในการประเมินศักยภาพการดำเนินงานหลักของบริษัท
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่าในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่หดหายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าประหลาดใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ที่น่าประทับใจถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงมาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญกับรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
ปัจจัยชี้ขาด “กำไรสุทธิ”: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิในกระเป๋าน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิด้วยกลยุทธ์นอกกรอบ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งคือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 อย่างแน่นอน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ (SIRI) สามารถสร้างกำไรสุทธิก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ในอันดับ 4 ส่วน Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มาอย่างถี่ถ้วน ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และการแข่งขันที่เข้มข้น การจะก้าวผ่านช่วงเวลาเช่นนี้ได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันที่แตกต่าง
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน ควรมุ่งเน้นการวิเคราะห์กลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทชั้นนำในประเทศไทย และศึกษาแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ปี 2567 เพื่อวางแผนธุรกิจให้สอดรับกับสภาวะการณ์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การทำความเข้าใจเกี่ยวกับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ” และ “การซื้อขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ” อย่างถ่องแท้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่ต้องการไขความลับสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2567 อย่างมีประสิทธิภาพ โปรดติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษาเฉพาะทาง เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์โอกาสและก้าวข้ามความท้าทายไปด้วยกัน.
