วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครแกร่ง ใครร่วงในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ปี
2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เผชิญหน้ากับความท้าทายอย่างหนักหน่วง ท่ามกลางความคาดหวังที่เคยมีต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่วงการกำลังอยู่ในช่วง “Take Off” แต่แล้วภาพฝันกลับเลือนราง เมื่อตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงดูอึมครึม ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมานัก
เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันยากลำบากนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่สะท้อนความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวออกไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไปนั้นมีหลายราย เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
บทสรุปรายได้รวม: แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูทรงตัว แต่ความจริงที่ปรากฏคือ บริษัทส่วนใหญ่กำลังเผชิญกับการหดตัวของรายได้ ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความต้องการซื้อที่ชะลอตัว กำลังซื้อที่อ่อนแอ และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล รวมถึงตลาด อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด ที่บางพื้นที่มีกำลังซื้อฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ นำทัพ คว้าชัยเหนือคู่แข่ง
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุดในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 แสนสิริ (Siri) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าประทับใจ ตามมาด้วย Supalai ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์เชิงลึก: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่า การบริหารจัดการต้นทุนและการทำตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขายเป็นความท้าทายสำคัญสำหรับบริษัทส่วนใหญ่ในปีที่ผ่านมา
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ ยอดขายแกร่ง outperforms คู่แข่ง
สำหรับปี 2566 AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท (ซึ่งแสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตถึง 7%) Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของยอดขายที่น่าจับตาที่ 13% ตามมาด้วย Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565
การวิเคราะห์เชิงกลยุทธ์: กำไรสุทธิ – ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรอย่างยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากผลกำไรสุทธิอยู่ในระดับต่ำ หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในมุมมองของการดำเนินธุรกิจ
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses แชมป์กำไร นำโด่งด้วยการบริหารจัดการสินทรัพย์
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรสุทธิที่สูงนี้ มาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะเป็นผู้คว้าอันดับ 1 ไป
AP (Thailand) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ในอันดับ 4 ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 เช่น ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและไทย รวมถึงความไม่แน่นอนของนโยบายภาครัฐที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและต้นทุนการพัฒนาโครงการ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุน คอนโดมิเนียมราคาดี หรือ บ้านพร้อมอยู่ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีหลักการมากขึ้น ในขณะเดียวกัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง ก็จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเร่งด่วน ไม่ว่าจะเป็นการบริหารต้นทุนที่เข้มงวดขึ้น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การนำเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ และการมองหาช่องทางรายได้ใหม่ๆ เพื่อสร้างความแข็งแกร่งและเตรียมพร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างกลยุทธ์ที่ใช่ และก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปด้วยกัน.
